Специалисты советуют не покупать квартиры с неузаконенной перепланировкой. Даже если изменения минимальны. Мало ли когда это выяснится и какие повлечет за собой неприятности. Совсем другое дело, если весь пакет документов на руках: можно брать и не бояться — официальные печати и подписи ведь не просто так ставят. В том, что полное соответствие квартиры техпаспорту гарантирует спокойствие, были убеждены и Юрий с Аллой. Полтора года назад пара приобрела квартиру в скромной с виду пятиэтажке. И жила спокойно, пока в дом не постучался капремонт.
Дом рядом с лесом
От пятиэтажек, как правило, многого не ждут. Даже если проект «прогрессивный», квартиры в нем не будут дотягивать до современных требований. Но Юрию с Аллой удалось отыскать настоящую жемчужину вторички — пятикомнатную квартиру с камином и просторным санузлом, в котором к тому же есть окно.
118-метровая «резиденция» притаилась на четвертом этаже дома № 123 по улице Геологической. Прямо за многоквартирником начинается лесопарк Степянка — ощущение, будто находишься в санатории, а не в одном из уголков Минска. Но именно тут, посреди «здравницы», сейчас разворачивается очень странная ситуация, способная заставить понервничать многих владельцев квартир с перепланировками.
— Наш дом заселяли в 1985 году. Строили его в основном для сотрудников Института геологии, но и работникам исполкома тоже выделили квадраты, — рассказывает Людмила Степановна, переехавшая в пятиэтажку одной из первых. — Когда сюда переселялась — плакала: такая даль, а я ж городская… Как тут жить? А потом ничего, привыкла — лес кругом, а это и красиво, и полезно.
По сравнению с типовыми хрущевками дом на Геологической — high level: продуманные планировки, большие окна в комнатах, раздельные санузлы. Стены из кирпича, в конце концов. Но, конечно, о пятикомнатных квартирах «от завода» речь никогда не шла. Самыми просторными были трешки.
Поэтому пятикомнатная «резиденция» могла появиться только в результате глобальной перепланировки.
За тем, как две трешки на четвертом этаже превращались во «дворец», в свое время наблюдал без малого весь дом. Раньше так было принято: соседи не просто знали друг друга, а по-настоящему дружили, в том числе вместе праздновали закончившийся ремонт или покупку нового мебельного гарнитура. В общем, трансформация квартир № 85 и № 86 в одну ни для кого не была тайной.
— Бывший хозяин этой квартиры — большой умница, настоящий ученый. Одну трешку он получил от работы, а вторую купил уже в 90-х, когда открыл свой бизнес и в финансовом плане дела у него пошли хорошо. Ремонт делал с размахом, старался. Мы были у него на новоселье, удивлялись тому, как такое вообще можно было придумать. А потом еще и реализовать, — вспоминают соседи.
Настоящий камин, джакузи, и все это — в пятиэтажке
Юрий и Алла купили ту самую квартиру «два в одном» в декабре 2024 года. Объявление о продаже уникального объекта (и даже видеообзор) и сейчас можно найти в сети. «Отличная планировка: просторная кухня (8,8 м2) со встроенной кухней и техникой, большая светлая гостиная (17,7 м2), зал с камином (24,5 м2), спальные комнаты (15,2, 11,4 и 8,6 м2), застекленная лоджия (2,64 м2), балкон (0,85 м2), вместительный санузел (9,8 м2), туалет (1,6 м2), коридор 9,4 м2. Кирпичный теплый дом, окна выходят на три стороны, ощущение, что находишься в частном доме. Квартиру можно разделить на две трехкомнатные квартиры», — сообщало агентство недвижимости, которое занималось продажей.
— Квартира, конечно, нас впечатлила: такие варианты встретишь нечасто, — вспоминает свои эмоции Юрий. — Так как перепланировка была серьезной, да и в целом помещений много, мы не поленились и во время одного из просмотров специально сверили реальность с техпаспортом. Все сошлось: все стены и комнаты находились там, где и положено. Как и зафиксировали специалисты БРТИ еще в 1996 году.
Впечатлиться минчанам и правда было от чего. В глаза бросалась не только солидная площадь квартиры № 85, но и неожиданные решения: в гостиной оказался расположен настоящий камин с живым огнем. К моменту покупки камин уже давно не использовался и был «задраен», но когда-то он служил хозяевам верой и правдой — нагар не даст соврать.
Как такое, мягко говоря, неординарное решение удалось реализовать в обычной пятиэтажке — вопрос, который сейчас можно адресовать разве что в лихие 90-е.
Еще одно ноу-хау квартиры — санузел на месте кухни. Во время перепланировки «пищевые» метры официально превратились в «купальные». Такое раньше действительно допускалось. На память о былом назначении осталась только газовая труба, притаившаяся за джакузи, и полноценное окно.
— Единственное, на что мы совсем не обратили внимания, когда знакомились с квартирой, это «наполнение» кухни: на последней странице техпаспорта было написано, что в квартире установлена электроплита, а на самом деле была подключена газовая. В общей суете совершенно упустили это из виду.
Да и после того как сделка была совершена, мы спокойно заключили договор с «Мингазом» и продолжили пользоваться газом, платить за него. Собственно, как и предыдущие хозяева. Нам разве что порекомендовали поменять плиту, так как прежняя была довольно старая, что мы и сделали, — говорит Юрий.
В разделе «Техническое описание конструктивных элементов инженерного оборудования» и правда указано, что газа в квартире № 85 нет, вся «власть» — у электроплиты. Еще одной подсказкой, что «что-то тут не так», служит назначение соседней с кухней комнаты — она «жилая» и при этом не отделена дверью (которая обязательно должна быть отражена на плане), что недопустимо по нашим нормам. Если бы плита оставалась газовой, то либо комната площадью 17,7 квадрата должна была бы быть, например, столовой (то есть нежилой), либо помещения должна была бы разделять дверь. Но откуда это было знать обычным людям, которые не каждый день покупают квартиры?
— Самое интересное, что составленный в 1996 году техпаспорт был перепроверен в 2006-м, ошибку никто не обнаружил. Как ее было заподозрить нам, в 2024-м? Мы были абсолютно уверены, что квартира чистая, — делится мыслями Юрий.
Старые правила и новые требования
За без малого сорок лет многоквартирный дом поднакопил проблем. Жильцы признаются, что прямо критичной ситуация у них не была, но капремонт пришелся кстати.
— Еще до того как работы стартовали, по квартирам прошлась сотрудница проектного института: спрашивала о проблемах, собирала жалобы. Я специально ее дождалась, пустила к нам — показала, что на месте второй кухни находится ванная комната. Понимала, что это может вызвать вопросы, так как решение нестандартное и его надо учесть при разработке проекта, — вспоминает Алла.
На Геологическую, 123, капремонт пришел в начале этого года. Все продвигалось быстро и четко, пока дело не дошло до шестого подъезда. Оказалось, что перепланированная квартира спутала коммунальникам все карты. Причем проблема крылась в обеих кухнях: действующей и бывшей. И если конфликт в «настоящей» кухне удалось разрешить за счет полного отказа собственников 85-й квартиры от газа (и не самого красивого монтажа транзитных труб), то вот с кухней-санузлом возникли по-настоящему серьезные проблемы.
— Насколько я понимаю, при составлении проекта никто не учел реальное положение дел в нашей квартире. А именно то, что на месте кухни находится санузел, — продолжает разговор Юрий. — Видимо, на бумаге газ проложили по старой схеме: по прямой от этажа к этажу. А когда пришли к нам, ахнули.
Дело в том, что в 2019 году вышли изменения, которые категорически запрещают прокладку стояков газопроводов через санитарные узлы. А другого варианта газификации именно для нашей ситуации просто не предусмотрели. И получилось, что мы, имея узаконенную перепланировку, стали без вины виноватыми: квартира над нами сидит без газа, а коммунальники давят.
— Вместо того чтобы сразу разработать проект с учетом особенностей перепланированной квартиры, нас сейчас пытаются заставить сделать непонятно что. Сначала предлагали поменять назначение санузла, чтобы он стал, например, гардеробной. При этом, когда мы просили пошаговую инструкцию от официальных лиц, ответственных за капремонт, документы никто не предоставил. Но так мы просто лишимся санузла (мало ли перекроют воду — мол, зачем она в гардеробной). А еще неизвестно сколько денег потратим. Техпаспорт ведь надо будет переделывать, — рассказывает Алла.
— Потом стали устно требовать, чтобы мы вернули кухню на место. Но как? — подхватывает Юрий. — Почему из-за чьего-то недосмотра наша жизнь должна ухудшаться? Второй туалет совсем маленький — из него полноценный санузел, где можно мыться, не сделаешь. К тому же у меня периодически гостит 91-летняя мама — как справляться без душевой и ванны? Да это даже противоречит закону: в квартире должно быть место, где можно нормально помыться.
В таком виде квартира существует уже 30 лет, техпаспорт ни от кого никогда не скрывали. Но сейчас коммунальники решили его оспорить. Только потому, что сами не предусмотрели, как проложить газ.
Какие, на мой взгляд, есть варианты решения вопроса? Почему бы не провести газовую трубу по фасаду дома — от третьего этажа на пятый, в обход нашей квартиры? Или по подъезду. Зачем надо заставлять нас перекраивать квартиру, ухудшая условия? По-моему, на нас просто пытаются переложить свой «косяк».
Минчанин уточняет, что бывший собственник, который и затеял большую перепланировку, уже год как умер. У него ничего не спросишь. А наследница, продававшая квартиру, во время глобального ремонта была 15-летней школьницей.
Еще одной пострадавшей стороной оказалась Дарья, живущая на пятом этаже. Вот уже который месяц минчанка вместе с семьей обходится без газа. Спасают только мультиварка и духовка. И сколько это продлится — неизвестно.
— Я ничего не делала, но осталась крайней, — переживает Дарья. — Мне предлагали перейти на электроплиту, и сначала я даже согласилась, подумала, что не буду ругаться ни с соседями, ни с коммунальниками. А потом выяснилось, что специальный тариф для электроплит мне будет недоступен. То есть раньше за газ я платила рубля два в месяц, а электричество по полной сколько намотает — рублей 60? К тому же проводка в доме слабая — будет вечно выбивать пробки.
Конечно, вопрос надо решать. Но, как я поняла, вести газовую трубу по фасаду нельзя — кто ее будет обслуживать на такой высоте? С прокладкой труб по подъезду тоже какие-то проблемы. В общем, кто-то наслаждается жизнью, а мне приходится выкручиваться.
Вернуть 1995 год
Слухи о том, что жильцы 85-й квартиры могут получить иск в суд, ходили еще несколько месяцев назад. Но сами Алла с Юрием недоумевали: «За что нас судить? Что мы нарушили? Мы купили квартиру с чистыми документами и просто жили в ней».
И вот исковое заявление получено. Выдержки из него:
«Как следует из имеющихся сведений, на основании заседания исполкома администрации Партизанского района г. Минска от 11.06.1996 г. разрешено произвести переоборудование и реконструкцию квартир № 85 и № 86 путем объединения их площадей в одну и переноса межкомнатных перегородок в соответствии с проектом и заключением экспертизы. Бюро технической инвентаризации поручено внести изменения в технический паспорт квартиры и дома.
Вместе с тем, как следует из проекта перепланировки квартир № 85 и № 86, в месте нахождения в настоящий момент помещения с названием „с/узел“ площадью 9,8 кв. м надлежало размещение помещения „кухня“ площадью 7,0 кв. м.
Иные сведения о выполнении согласованного в надлежащем порядке переустройства и (или) перепланировки квартиры № 85 жилого дома № 123 по ул. Геологической в г. Минске отсутствуют».
Истец (КУП «Жилищное коммунальное хозяйство Партизанского района г. Минска») просит: «Обязать ответчика в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств привести в проектное состояние жилое помещение, расположенное по адресу: г. Минск, ул. Геологическая, д. 123, кв. 85».
Чтобы уточнить мотивы и требования истца, журналисты позвонили в ЖКХ Партизанского района. Вот как там прокомментировали ситуацию:
— В настоящий момент нашим предприятием подано исковое заявление в отношении собственника жилого помещения. До настоящего момента еще не состоялось ни одного судебного заседания. После вынесения решения можно будет более предметно обо всем этом говорить.
— Дело в том, что квартир, в которых были произведены перепланировки, в Минске очень много. Получается, к каждому собственнику может прийти ЖКХ и подать иск о «приведении в проектное состояние»?
— Для этого мы будем решать эту ситуацию в судебном порядке. Как решит суд — так и будет.